Exonération droits d’enregistrement 2026 : qui peut en bénéficier lors de l’achat d’un logement promotionnel ?

23 juin 2026 — La Direction générale des impôts a publié en mai dernier une instruction officielle qui redéfinit les conditions d’accès aux avantages fiscaux dans l’immobilier neuf. Pour tout particulier envisageant l’achat d’un logement promotionnel cette année, les nouvelles règles relatives à l’exonération des droits d’enregistrement en 2026 méritent d’être connues avant toute signature.

Une instruction de la DGI pour clarifier les nouvelles règles

C’est l’instruction n° 42 du 19 mai 2026 de la Direction générale des impôts qui précise les modalités d’application de l’article 41 de la loi de finances 2026. Ce texte modifie l’article 258 bis 5 du code de l’enregistrement et redéfinit le périmètre des bénéficiaires de l’avantage fiscal à l’achat, avec effet au 1er janvier 2026.

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La DGI poursuit deux objectifs : concentrer le bénéfice de l’exonération sur l’acquéreur final du logement et adapter le dispositif aux nouveaux modes de financement immobilier, en particulier islamique.

Réservé aux particuliers : les promoteurs exclus du dispositif

C’est la modification la plus significative introduite par la loi de finances 2026. En effet, jusqu’au 31 décembre 2025, l’exonération pouvait s’appliquer aux deux parties du contrat de vente. Depuis le 1er janvier 2026, en revanche, le promoteur immobilier vendeur est exclu du dispositif, et l’avantage fiscal est désormais réservé au seul acheteur personne physique.

Dans le même esprit, les personnes morales — sociétés, entreprises et autres entités juridiques — sont également écartées du bénéfice de cette mesure, l’exonération étant par nature liée à un usage résidentiel personnel.

Les conditions à réunir pour bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement

Plusieurs critères doivent être réunis simultanément pour qu’un acheteur soit éligible. Le bien acquis doit servir d’habitation principale. Par ailleurs, l’opération doit s’inscrire dans le cadre d’une promotion immobilière conforme aux dispositions de la loi n° 11-04 du 17 février 2011.

L’exonération ne peut être accordée qu’une seule fois. Toutefois, une exception existe. Le bénéficiaire peut revendre un logement acquis dans ce cadre pour en acheter un autre dans les mêmes conditions. Dans ce cas, il peut de nouveau bénéficier de l’avantage. Les services d’enregistrement doivent vérifier le respect de cette règle avant toute validation.

Les acheteurs via financement islamique également concernés

La loi de finances 2026 étend le dispositif aux ménages ayant recours aux produits bancaires islamiques. Les acquisitions financées par mourabaha ou par ijara muntahiya bittamlik ouvrent désormais droit à l’exonération, au même titre qu’un achat classique, sous réserve que l’opération respecte les conditions légales de la promotion immobilière.

Le recours à un établissement bancaire pour ce type de financement ne prive donc plus l’acheteur de l’avantage fiscal. D’ailleurs, la DGI a intégré cette précision dans son instruction de mai 2026.

Promoteur, locaux commerciaux, revente : ce que l’exonération ne couvre pas

Plusieurs situations demeurent en dehors du champ de l’exonération.

Le promoteur vendeur, bien qu’exclu de l’avantage, reste redevable de 2,5 % de droits d’enregistrement, soit la moitié du taux plein fixé à 5 % par l’article 252 du code de l’enregistrement. L’exonération accordée à l’acheteur ne l’en dispense pas. Par ailleurs, le dispositif exclut totalement les locaux commerciaux et professionnels réalisés dans le cadre de la promotion immobilière.

À noter que l’exonération des droits d’enregistrement sur un logement promotionnel ne vaut qu’à l’entrée : en cas de revente, le taux plein de 5 % s’applique sans exception.

Les programmes publics restent sur un régime distinct

L’instruction de la DGI rappelle que certains logements relevant de programmes publics bénéficient d’une exonération distincte. Celle-ci est prévue par l’article 258 bis 7 du code de l’enregistrement. Ainsi, les logements AADL restent concernés après le remboursement intégral des mensualités. De même, les logements sociaux des OPGI vendus à leurs occupants bénéficient de cette exonération. Par ailleurs, l’exonération s’applique également aux programmes LSP et LSPA destinés aux ménages à revenus moyens. Enfin, le logement rural continue lui aussi de bénéficier de cet avantage.

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Ces dispositifs obéissent à leurs propres conditions et ne relèvent pas du même cadre juridique que l’exonération applicable à la promotion immobilière privée.

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